近期，深圳等一線城市及部分熱點城市“日光盤”的消息屢見報端。而與之相對的是，部分房企正加速撤出三四線城市。業內人士表示，在房貸、公積金政策松綁影響下，樓市信心受到提振。整體看，一二線熱點城市與三四線城市的成交進一步分化，特別是一線城市成交明顯回暖，個人住房貸款利率優惠差異化的趨勢將愈發明顯。對房地產開發企業而言，繼續加快銷售去庫存、調整城市布局、降低企業運營風險才是“王道”。
三四線樓市成交低迷
樓市政策持續松綁成就了深圳、杭州等熱點城市的成交回暖，但無法令眾多三四線城市樓市走出低迷，真可謂“一半海水，一半火焰”。
萬達集團董事長王健林近日公開表示，無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化，因為土地的供應和現在的存量太大。假如不再增加供應，用三年時間去庫存，中國地產才能進入健康的狀態。
“樓市越低迷的地方，救市政策出臺就會越頻繁。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，從“330”新政到各地公積金新政，地方政府密集調整政策無疑是為了“救市”，但從庫存、人口流入等因素看，三四線城市樓市整體降溫的趨勢難以改變。中原地產研究院的統計數據顯示，2015年前5個月，在其重點監測的全國54個城市中，一線城市合計簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%；二線城市共簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平，而四線城市成交量輕微下調。
新華社房地產價格監測系統數據也顯示，貴陽、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數同比仍在下降。另據相關統計顯示，在迎來“紅五月”的火熱成交之后，南昌市場在6月第一周(6月1日-7日)即被打入“深淵”，新建商品房成交量就回落到879套，環比下跌50%；住宅成交量回落到688套，環比下跌56%。
“總體來看，目前除了深圳，全國大部分城市房價并沒有明顯上漲，很多處于同比或環比小幅下跌狀態，這說明大多數城市尤其是三四線城市仍然處于去庫存階段。”同策研究機構總監張宏偉如是表示。
中國房地產研究會副會長胡志剛指出：“過去幾年部分三四線城市盲目供地開發，一些住房產品存在品質低且同質化嚴重問題，住房消費回歸理性后，這部分房子自然少人問津。有些城市在建規模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升。”
房貸優惠現分化趨勢
隨著各地樓市成交愈發分化，個人房貸優惠政策也開始出現分化。中國證券報記者走訪北京、天津等地銀行網點了解到，目前個人首套房貸獲得8.5折的貸款利率優惠已不鮮見，且獲得優惠門檻相比去年也低得多。一家國有大行北京某網點客戶經理稱：“目前我行對于個人首套房貸最低可提供8.5折的利率優惠，只要資質符合要求就可以申請到，也不會強行要求購買產品。”而北京市多家房地產中介的工作人員表示，近期各家銀行對于北京地區二手房的首套房貸款利率優惠一直也在不斷調整，目前以8.8折優惠為主，部分銀行可提供8.6折甚至8.5折的貸款利率優惠。
如此算來，以貸款100萬元、20年期限(等額本息還款)為例，對比降息后基準利率(5.65%)和8.5折優惠利率(4.80%)后發現，享受8.5折利率優惠后，每月月供少還472.65元，總利息支出也減少了113436.17元。這對于購房者來說無疑是減輕了不小的負擔。
與之相對的是，不少三四線城市甚至是中西部地區的二線城市，個人房貸卻是“鐵板一塊”，貸款利率幾乎沒有什么優惠。建設銀行南昌某網點的貸款客戶經理對記者表示：“目前沒有聽說首套房貸利率可以打折，基本都是基準利率，我們只能給您爭取放款快一點。”盡管在“330”新政中，二套房貸的利率已經“松綁”，可以由銀行根據借款人的信用狀況和還款能力等自主確定，但利率基本都維持在原先基準利率1.1倍甚至更高。
值得注意的是，今年以來，全國32個省市區均對住房公積金政策進行了調整。此輪各地政策調整，主要以提高貸款額度、放寬住房套數認定標準、降低首付比例等為主要內容。比如，北京、浙江、福建等地首套房的公積金貸款首付款最低可到兩成。江蘇最低首付比例下調至40%-45%。云南對于首次申請公積金貸款，最低首付比例降低至20%。
但不少房地產業內人士對公積金新政的效果并不“感冒”。偉嘉安捷公司分析師吳昊透露，公積金貸款新政促使不少首次購房或二次購房人群開始選擇公積金貸款。但從北京各家銀行了解到，現在申請辦理組合貸款的手續相對復雜，借款人遞交材料后需要在銀行與公積金管理中心走兩遍審核程序，審批加放款時間最快也要3個月至3個半月左右。“二手房市場回暖促使‘賣一買一’業主加速入市。這些人因擔心房價上漲而影響下次交易，不愿意因貸款等太長時間。”
業內人士稱，未來樓市信貸政策料繼續趨于寬松，建議將首套房首付比例由原來的普遍首付三成降低為兩成。張宏偉稱，從短期內來看，當前市場仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為半數以上二線城市、大部分三四線城市樓市的主旋律。從這個角度來看，首套房首付比例有必要進一步調整，應降低為兩成，以此加快去庫存的速度。
不過，華夏銀行發展研究部戰略室負責人楊馳表示，銀行個人房貸不會采取“一刀切”策略，實際操作中銀行將根據不同區域、不同類型的客戶，靈活設定相應比例的首付要求來控制風險。同時，順應利率市場化的趨勢，銀行將繼續優化資產的風險定價，“以價補量”將成為房貸定價的基本策略，住房貸款利率優惠差異化的趨勢將愈發明顯。
企業仍需跑量去庫存
業內人士預計，“紅五月”之后，樓市已站上“風口”，下半年一二線熱點城市與三四線城市成交分化將進一步加劇。除了一線城市及部分二線城市，樓市成交“量價齊升”仍較困難。實際上，中國指數研究院[微博]發布的《2015年5月中國房地產指數[1.00%]系統百城價格指數報告》顯示，5月全國百城住宅平均價格為10569元/平方米，環比由跌轉漲，上漲0.45%；其中48個城市環比上漲，52個城市環比下跌；上漲的城市包括上海、深圳等，而下跌的城市則多為二三線城市。
當前房企也不再盲目擴張，而是加快調整城市布局，以期保住來之不易的“果實”。國家統計局最新公布的數據顯示，5月房地產開發景氣指數為92.43，比上月回落0.13點。1-5月份，中部地區投資6309億元，增長4.9%，增速回落0.9個百分點；西部地區投資6999億元，增長4.0%，增速回落0.6個百分點。
同策咨詢研究部預計，庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，今年下半年庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。而其他城市，尤其是庫存去化周期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽等城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，由于供地量偏大，市場供大于求，房價難有上漲，甚至部分城市仍要堅持“以價換量”去庫存。
張宏偉認為，對房企來講，首要的任務不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盤”，或大幅漲價，而是要利用當前政策“窗口期”積極跑量去庫存，同時調整并優化庫存結構。“捂盤惜售的結果只能是錯過放量的‘窗口期’，錯過企業扭轉局面的機會。對于企業來講，通過加快銷售業績回升，調整企業城市布局，優化儲備項目結構，降低企業運營風險勢在必行。