買了一箱水果后，發(fā)現(xiàn)包裝用的紙箱占了1/3分量，我們知道這是欺詐；但如果買100平方米房子，套內(nèi)使用面積卻只有70平方米，售房者會(huì)說(shuō)，這是“常理”。
近日，這個(gè)所謂“常理”有望終結(jié)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住建部公布38項(xiàng)征求意見(jiàn)稿，其中，《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》提出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”
這是住建部首次在官方文件中，明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。
這是否意味著，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”？
盡管此說(shuō)為時(shí)尚早，但有成語(yǔ)道：“一葉知秋。”在長(zhǎng)安君（微信ID:changan-j）看來(lái)，至少這個(gè)意見(jiàn)稿在釋放一個(gè)鮮明信號(hào)，核心是八個(gè)字——“民有所呼，政有所應(yīng)”。
“天下購(gòu)房者苦公攤久矣”
住宅，關(guān)系每個(gè)人的切身利益。而對(duì)購(gòu)房者而言，“公攤傷民”。
自1998年進(jìn)入商品房時(shí)代開(kāi)始，由購(gòu)房者分?jǐn)傎?gòu)買的共有建筑面積這個(gè)“行業(yè)習(xí)慣”，就一直廣受詬病。買房者，不僅要為實(shí)際的棲身處付錢，電梯井、垃圾道、設(shè)備間、配電室、值班警衛(wèi)室……這些面積不小、又難以測(cè)量的“公攤”，也不知不覺(jué)成了一頭吸金的“巨獸”。
由于缺乏法律約束，公攤系數(shù)還連創(chuàng)新高。
近年，在山東高密，甚至出現(xiàn)了公攤達(dá)52%的“神仙樓盤”。
一邊是公攤面積“霧里看花”，人防工程等國(guó)家明文規(guī)定不屬于共有部分的結(jié)構(gòu)，被一些開(kāi)發(fā)商計(jì)入公攤；另一邊，購(gòu)房者明明掏了錢，公攤卻又被開(kāi)發(fā)商劃成車位，二次出售……難怪有老百姓慨嘆“天下購(gòu)房者苦公攤久矣”。
在長(zhǎng)安君看來(lái)，此次征求意見(jiàn)稿，正劍指這一積疾。
“觸動(dòng)利益比觸動(dòng)靈魂更難”。有人說(shuō)，改變計(jì)價(jià)制度會(huì)造成住房市場(chǎng)波動(dòng)；有人說(shuō)，公攤是地方政府“調(diào)控樓市”的暗器；有人說(shuō)，圍繞著公攤這塊“唐僧肉”，已經(jīng)形成縱橫交錯(cuò)的食利者群體，牽一發(fā)而動(dòng)全身，阻力重重。
但征求意見(jiàn)稿在昭示：“歷史遺留”不是借口，回應(yīng)民意方顯擔(dān)當(dāng)。
決定改革方向的根本尺度，不是能不能出政績(jī)，也不是會(huì)不會(huì)提升幾個(gè)指標(biāo)，而是要看能不能讓人民有獲得感，能不能讓百姓成為利益的最大享有者。因此，越是盤根錯(cuò)節(jié)、根深蒂固的老毛病，就更應(yīng)該提早著手糾正。
“民有所呼，政有所應(yīng)”。
近年來(lái)，一枚枚行政審批印章被送進(jìn)了博物館，機(jī)構(gòu)改革提高了效率、“裁”掉了慵懶，個(gè)人所得稅改革成為不分行業(yè)、不分階層的流行話題。行政限權(quán)、機(jī)構(gòu)調(diào)整、減稅降費(fèi)……哪一項(xiàng)不關(guān)乎老百姓真金白銀的利益？又有哪個(gè)不曾被認(rèn)為“困難重重”、“難以落地”？
改革只有進(jìn)行時(shí)，改革沒(méi)有休止符。
正如習(xí)近平總書記所說(shuō)：“人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)。”切記這句話，它是擔(dān)當(dāng)與否的試金石。
讓房屋買賣“可計(jì)算、可監(jiān)督”
征求意見(jiàn)稿的意義，絕不止于一種態(tài)度宣示。
一旦正式面世，它更是一款實(shí)際的監(jiān)管利器?？诚?ldquo;公攤”這頭巨獸身上，附著的種種不對(duì)等、不透明、不公平。
有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”。因?yàn)?，除了開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者很難拿到有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪報(bào)告，這導(dǎo)致公攤面積存在很多貓膩，比如重復(fù)公攤、重復(fù)收錢；再比如，日后的供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，各家公司往往要加上公攤面積收取，這又給購(gòu)房者造成一筆超額支出。
而要從制度上堵住這一漏洞，或許可從“按套內(nèi)面積交易”始。
因此，它的真正意義在于讓住房市場(chǎng)更可計(jì)算，更可監(jiān)督，更具有透明性。
對(duì)購(gòu)房者而言，更透明意味著能更充分行使權(quán)利。
過(guò)去，消費(fèi)者只能按照房產(chǎn)證記載的面積交錢付費(fèi)。而以后，購(gòu)房者再不必為討個(gè)明白，連跑數(shù)個(gè)部門，通過(guò)專業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)為“寸土必爭(zhēng)”。房屋套內(nèi)有多大，又需要為哪些面積買單，明明白白，一目了然。
對(duì)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)而言，更透明意味著能夠進(jìn)行更有效的監(jiān)督。
車庫(kù)、停車位、附屬商業(yè)設(shè)施到底算誰(shuí)的，是監(jiān)管中讓人撓頭的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商固然付出了建設(shè)費(fèi)用，可購(gòu)房者也拿出了真金白銀。因此，轉(zhuǎn)賣權(quán)歸誰(shuí)？收益應(yīng)該給誰(shuí)？這些模糊問(wèn)題，今后將清晰明白，有效減少扯皮。
（注：某住宅產(chǎn)權(quán)登記顯示，專有建筑面積63.43平方米，分?jǐn)偨ㄖ娣e21.04平方米。）
對(duì)住房市場(chǎng)而言，更透明意味著更健康的發(fā)展環(huán)境。
在市場(chǎng)里，價(jià)格就是信息，價(jià)格決定了該生產(chǎn)消費(fèi)多少商品。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，將價(jià)格錨定在與房屋用途最核心的套內(nèi)面積上，避免了公攤與室內(nèi)“眉毛胡子一把抓”造成的價(jià)格扭曲。更健康合理的住房計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論對(duì)住房消費(fèi)、政府調(diào)控還是市場(chǎng)發(fā)展，都具有基礎(chǔ)性的積極意義。
避免住宅單價(jià)上漲，考驗(yàn)法律銜接能力
有業(yè)內(nèi)專家評(píng)價(jià)，中國(guó)的房地產(chǎn)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在不斷優(yōu)化，“按套內(nèi)面積計(jì)算”是住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展到成熟階段的必然結(jié)果，也是與國(guó)際接軌的表現(xiàn)。
這也不難解釋，為何征求意見(jiàn)稿甫一面世，立刻引發(fā)熱議。
輿論在廣泛叫好的同時(shí)，也有人擔(dān)心，從成效看，改革會(huì)不會(huì)“換湯不換藥”；有網(wǎng)友甚至調(diào)侃：“羊毛出在羊身上，按建筑面積算，每平米一萬(wàn)二，改成套內(nèi)面積，每平米一萬(wàn)六。”
這的確值得警惕。
其一，房屋總價(jià)也許不會(huì)僅因?yàn)橛?jì)算標(biāo)準(zhǔn)的不同而改變。畢竟，綠地、道路、樓道等公共部分，是日常生活所必須的，其成本仍將由購(gòu)房者買單。其二，也要防止開(kāi)發(fā)商借計(jì)價(jià)“轉(zhuǎn)軌”哄抬房?jī)r(jià)，或者借機(jī)“壓縮”公共活動(dòng)空間、“縮水”公共空間的建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量。
如何避免“好事變壞事”？在長(zhǎng)安君看來(lái)，唯有更具精細(xì)度的法律規(guī)范，更有前瞻性的制度設(shè)計(jì)。
從立法上，該文件還在征求意見(jiàn)期，假如順利誕生，在性質(zhì)上也是工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，是對(duì)建設(shè)活動(dòng)化“底線”的規(guī)則。而我們的商品住房在購(gòu)買、保有過(guò)程中，還有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。比如，《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，都各有負(fù)責(zé)。
因此，如何讓這些辦法、條例，與住建部的規(guī)范“順利銜接”而非“相互打架”？是需要執(zhí)政者首先破解的難題。
此外，與立法同等重要的是一句老話：“徒法不足以自行”。
新規(guī)一旦出臺(tái)，如何與存量市場(chǎng)、既往實(shí)踐相銜接，還需要周密的論證與部署；在轉(zhuǎn)軌期內(nèi)，做好對(duì)不法行為的監(jiān)督、糾正、懲戒工作，更需要有力的執(zhí)法措施。因此，在紙上寫下“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的文字，只是第一步。要真正呼應(yīng)民之所盼，需要把思路理得更縝密、目光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)、步子邁得更堅(jiān)定。
習(xí)近平總書記在新年賀詞中說(shuō)：“我們都在努力奔跑，我們都是追夢(mèng)人。”
追夢(mèng)路上，相信住建部會(huì)有許許多多的同行者。因?yàn)閴?mèng)的方向，就是老百姓幸福生活的方向。
（原題為《住宅擬按套內(nèi)面積交易？住建部征求意見(jiàn)稿，背后是這8個(gè)字！》）